Перейти к основному контенту
Бизнес ,  
0 

В правительстве поддержали отказ от долевого строительства

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут
Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов
Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов (Фото: ТАСС)

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Программа развития РБК Pro Освойте 52 навыка за год
Программа развития — удобный инструмент непрерывного обучения новым навыкам для успешной карьеры

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

Видео: РБК

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткими эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

При участии Альберта Кошкарова и Юлии Поляковой

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 29 марта
EUR ЦБ: 99,71 (-0,56)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
Курс доллара на 29 марта
USD ЦБ: 92,26 (-0,33)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
План идеального собеседования на 15 минут, на полчаса и час Pro, 09:30
Небоскреб по-домашнему: квартиры на 30 этаже и даже выше РБК и ПИК, 09:23
Малкин стал лучшим в матче НХЛ Спорт, 09:14
Налоговая система Гонконга меняется под нажимом ЕС. Что появилось нового Pro, 09:10
В аптеках возник дефицит сверхбыстрого инсулина Общество, 09:02
Оператор заявил о повреждении электростанций в центре и на западе Украины Политика, 08:51
Гарвард снял переплет из кожи человека с библиотечной книги XIX века Общество, 08:47
Здоровый сон: как легче засыпать и просыпаться
Интенсив РБК Pro поможет улучшить качество сна и восстановить режим
Подробнее
Растащили бизнес после смерти владельца. Как этого не допустить Pro, 08:41
В Бразилии загорелся небоскреб Общество, 08:09
Какие магазины чаще всего открывают в новостройках РБК и ПИК, 08:06
Международные эксперты назвали особенности теракта в «Крокус Сити Холле» Политика, 08:01
Лавров назвал «здравые вещи» в мирном плане Китая по Украине Политика, 07:53
Польша подняла в небо самолеты из-за дальней авиации России Политика, 07:49
Байден заявил о готовности арабских государств признать Израиль Политика, 07:28